《物权法》是调整财产归属关系和利用关系的民事基本法。《物权法》的根本价值、功能和意义在于“定分止争”。
世界上，可以利用的资源有限，而人们对资源的欲望则无穷。资源稀缺性与需求无限性的矛盾，让人们在对有限物质资料争夺和利用中出现冲突与争斗。《物权法》明确了物的归属和利用，确定将特定财物归属于某个自然人、法人或其他组织，由其直接地独占支配、享受利益，并排除他人干预，以此解决因物的归属和利用而产生的纷争。
我国《物权法》通过对物的归属与利用的确认，确认和保护国家所有权、集体所有权，从而维护了国家、集体利益；确认和保护私人所有权，从而维护私人的财产利益。
1、确立物权平等保护原则
《物权法》规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。该原则体现了《物权法》的“平等保护原则”，并与《宪法》确立的以公有制经济为主、多种所有制经济并存的基本经济制度相一致。
市场经济是资源在市场中依据市场因素配置的经济，市场主体地位平等，其物权理所当然地受平等保护。《物权法》是民法的一个组成部分，许多国家都将物权制度规定在民法典中，作为民法典的组成部分。我国目前尚未制定民法典，故以单独立法的形式确立，但这并不会改变物权“平等保护原则”是民法基本原则的必然属性。物权保护的方式有：确认物权、返还原物、恢复原状、排除妨害、排除危险，无论是国有还是私人财产，保护方式无任何区别。以房屋为例，国家所有的房屋与私人所有的房屋，其保护方式没什么不同，也不应有什么不同。
2、维护了国家基本经济制度
我国《宪法》关于“社会主义公共财产神圣不可侵犯”的规定，旨在维护社会主义的基本经济制度，《物权法》充分体现了这一点。
首先，《物权法》明确规定国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
其次，《物权法》对公有财产予以周密的保护。如《物权法》规定了国家、集体的专属财产（法律明定城市土地、农村土地专属于国家、集体所有，为国家、集体专属的财产私人不能取得）。专属财产制的规定说明了国家、集体所有权的客体范围具有无限广泛性（可成为私人财产所有权客体的物质资料，均可成为国家财产所有权的客体，反之则不然。即土地可以成为国家所有权的客体，但不能成为私人财产所有权的客体）；国家所有权的客体，则往往决定国民经济的发展。
又如，不动产以登记作为所有权的证明，但国家自然资源的所有权可以不登记。《物权法》还严格规定了国有资产管理、监督制度以及损害国有资产的责任追究制度。禁止以土地所有权，以及耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权抵押和流转。
再次，《物权法》注重对私有财产的保护。《物权法》明定，私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢和破坏；国家征收私人房屋的，必须以公共利益的需要为前提条件，并对被征收人给予拆迁补偿和保障被拆迁人的居住条件；任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费；国家征用私人动产或不动产的，必须因抢险、救灾等紧急需要为前提条件；被征用的财产使用后，应当返还被征用人，该财产被毁损、灭失的，应当给予补偿等。
3、扩大国有土地使用权的范围
我国虽地大物博，但相对于众多的人口，耕地面积却极为有限。《物权法》明确规定，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地的总量，禁止无权源而“征收”土地，禁止不依照规定的程序“征收”土地。
为扩大土地的利用，《物权法》将有偿利用国家建设用地的范围扩大到地下空间与地上空间。国家所有的地上建设用地使用权可在土地的地表、地上或者地下分别设立，这一规定不仅增强了土地的效用，还使商品房地下车库所有权的确立有了法律依据。多年来独立的地下建筑物不能被进行物权登记的现象，将随着《物权法》的生效而改变。
4、健全不动产登记制度
如同结婚需通过一定的公示一样，物权的取得也需要公示。不动产登记，是土地所有权、土地使用权、房屋及地上定着物所有权的公示方式。为明晰产权归属，《物权法》规定，除另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记的发生效力；未经登记的，不发生效力。
为方便群众，对房屋所有权与土地使用权实行统一登记；为防止登记机构滥用权利和乱收费，法律明定不动产登记费按件收取，不得按面积、体积或者价额比例收取；登记机构不得要求对不动产进行评估，不得以年检等名义进行重复登记等。
为了防止房屋买卖中的“一女多嫁”，确保期房买卖（商品房预售）中购房人的期待利益的实现，《物权法》确立了“预告登记”制度。即当事人在房屋买卖合同签订后、房屋交付前，可约定向登记机构申请预告登记；预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该房屋的，不发生物权效力。
5、关注民生，以人为本
赋予农民长期而有保障的土地使用权
将农地承包经营权规定在《物权法》中，说明它属于物权而不是债权。《物权法》规定了较长的承包权期限，并规定期满后，承包人有权续展。这些规定，让农民吃了“定心丸”，使农民利益有了长期的保障。
保障自然人的居住利益，使居有定所
住宅建设用地使用权期满自动续展自动续期《物权法》规定，住宅建设用地使用权期限届满70年后自动续展，维护了广大人民群众的利益。
宅基地使用权限制转让农村宅基地使用权流转是否开禁，一直是个热点问题，其根本在于社会保障机制的建立与否。
我国目前对承包经营权的流转作了一定限制。是否允许农地承包经营权不受限制的转让，一直存在争议。争议的焦点在于：一是承包地是农民的生活保证、生存来源。农村社会保障制度的不完善，使得土地担负起了社会保障的职能，一旦农民将土地承包经营权卖出，则农民就失去生存基础；二是目前中国城市尚无力接纳大量可能出现的丧失承包地的农民。在该障碍被根本消除前，放弃对承包经营权流转的限制是不可取的。由于开禁限制的条件目前尚不具备，因而，农地承包经营权能否转让、如何转让的问题，将由《农村土地承包法》另行规定。
理顺城市居民房地产权属关系随着人口不断向城市集中，地少人多成为城镇的显著特点，城市居民的居住房屋出现了多层、高层与大厦。居民集居在一个楼房的屋檐下，改变了过去一家一房的独立居住状况，必须通过立法确立小区各业主权属和关系。
《物权法》第一次确立了建筑物区分所有权制度。各房屋业主对其房屋内的专有部分享有独立所有权，有权对套内面积占有、使用、收益、处分：对整幢楼房的房顶、外墙、门厅、楼道、承重结构、公共设施及设备等享有持份共有权，有权共同利用、管理、维护共有财产；基于共有关系团体而享有社员权，有权对团体事务进行管理、监督、表决等。建筑物区分所有规则的建立，使错综复杂的群体关系得以明晰，有利于维护物业小区的稳定与和谐。
值得一提的是，在业主行使成员权，选择共同决定物业管理事务的规则模式中，《物权法》采纳“双重表决通过”的机制。为使权利义务相一致，保护占房屋面积少的业主的利益，表决投票权的权源产生于两个方面：一是产生于人头，即一人一票；二是产生于业主专有部分的面积，即某一单位面积为一票。表决时两项同时计算。
对于普通事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意；而特殊决议，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主同意。如此，既满足了拥有房屋面积多的业主意愿，又不违背众多房屋面积小的业主意志。
明确了地下车库的归属长期以来一直争论的地下车库的归属问题，因《物权法》的出台而偃旗息鼓。《物权法》明确了建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。这意味着不管车库、车位的归属为何人，其用途是定向的。基于属于业主的共有财产应当是不宜分割、也不能分割财产的考虑（如电梯、公共设施、公用场所），车位、车库的归属应当依据约定，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定；没有约定的不属于业主所有。《物权法》还明确规定，占用业主共有的道路或者其他场地，用于停放汽车的车位，属于业主共有。
(撰文华东政法学院傅鼎生教授)
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