2008-07-22 11:48:00 袖绢 大公网

　　新的资本的进入，房地产市场的整合恐怕是不可避免了。在下一个阶段，曾经活跃的第一代地产商将会受到较大程度的挤压，甚至被淘汰。而第二代地产商由于拥有强大现金流及土地资产，最后所产生的效果是老牌地产商必然要被新生力量取代。例如，海尔地产的目标是搞新型房地产商业革命。

　　分析人士指出，新手变熟手必须有个周期。只不过地产业的特殊性，不光是资金的大量投入，还有不可再生的土地资源以及政策调整的成本，这些都是目前的热闹和虚火所无法掩盖和补偿的。这无疑为外行成功转为内行带来不确定因素。

　　加速布局楼市

　　房地产业是个从来不缺少外来者的行业，而传统的制造业巨头特别活跃。联想房地产、海尔房地产、雅戈尔房地产、宏远房地产……不知不觉中，国内的IT、家电、制衣、制药几乎所有的制造业都将目光瞄准房地产，虽然尚未有龙头制造企业宣布放弃主业，但都不约而同地将地产作为未来的首要增长极。

　　不久前，家电巨头美的集团收购顺德的一个大型房地产项目，加大对房地产行业的投资力度。前段时间，有传闻称华为公司已与深圳某发展商达成合作协议，准备在地产业一展身手。

　　到目前为止，中国已有300多家上市公司涉足房地产开发领域，有的甚至将主业转型为房地产。

　　据不完全统计，在沪深A股市场的60余家纺织类上市公司中，差不多1/2都涉足房地产业，其中包括杉杉、圣雪绒、江苏阳光、锦龙股份等。甚至连中小板企业七匹狼也在去年4月参与福建南平市延平区约300亩土地的竞买……

　　在珠三角一些二线城市，比如东莞、佛山等地，大量家电、陶瓷、化工行业的民营企业都在把资金转移到房地产领域。

　　分析人士表示，现在看来，除非宏观经济出现大问题，否则房地产市场基本不可能大幅度掉头回落。因此，现在是进入房地产业布局的最好时机。

　　挑战调控政策

　　随著宏观经济环境的变化，宏观调控对房地产企业的限制目前不会减弱。外行目前似乎正处于调控影响力涉及的边缘地带，这一群体的非主流地位所带来的相对优势，有待发挥作用。

　　从房地产行业经济发展的现状看，在本轮房地产调控的大背景下，当前中国房地产企业普遍身陷资金门。

　　业内人士估计，由于土地大量囤积恰逢资金面紧缩，今年房地产行业总资金缺口高达1万亿元以上。然而，这对于拥有大量富余资金的外行来说，刚好提供了一个进入的机会。外行雄厚资金实力、大量廉价的存量土地，让内行艳羡。

　　在中国，房地产经营不外乎三方面，钱、地、关系，再外加一些企业运作经验，而制造业业这三方面都不缺。

　　以钱为例，国内地产业的龙头万科2007年销售额高达500多亿元，而海尔已经向600亿美元营业额迈进。现在国家加大对房地产企业的宏观调控，银行对房企基本不再提供开发贷款，但是国家不会对制造业收紧银根。

　　在土地运作方面，制造业是劳动密集型企业，不可避免地需要大面积的土地开发厂房。这些土地留给了他们巨大的空间。

　　有关专家表示，外行进入，除了可以为资金链紧张的房地产行业补充资金外，还很可能会给银根、地根同时带去冲击。

　　在银根方面，外行涉足房地产开发领域，实行多元化经营后，将会给房地产调控在信贷层面带来更大的困难。大多数多元化经营的大型企业集团内部，资金来源较多，金额较大，而且进出频繁，流向活跃，客观上将会给贷款银行监控资金的真实流向和最终去向增加难度，大量信贷资金很可能会因此违规进入房地产市场。这必将影响到国家对房地产行业在信贷层面的调控。

　　在地根方面，现在的房地产开发用地，除了保障性住房之外，全都采取招拍挂方式供地。众所周知，除了城市郊区的新增建设用地外，建成区范围内的土地，几乎全部来自于政府储备中心的储备用地，而这个储备用地主要来自于旧城改造的拆迁用地，这大部分是企业的工业用地。

　　崛起尚需时日

　　在外行的房地产投资热中，也有不少实现了多元化调整并借房地产推动原行业发展，打开双赢局面的例子。但是，有关专家提醒，目前看到的都是一些成功的案例，实际上，在外行抢滩房地产的过程中更多的是惨痛的失败。外行试水地产的光环背后到底是机会不断，还是风险重重？

　　如今，房地产远没有想象中的那样暴利，做得好的利润可以达到20％，稍有不慎则可能占用大量资金，无法解套。常有开发商感歎，北京、上海房地产市场的水不知有多深。

　　对于进入房地产的外行而言，质疑声从来没有停止过。例如锦龙股份就是由于专业化管理欠缺导致失败的典型案例。万科董事长王石曾公开表示，从长期上不看好这些外行，而且不把这些开发商当作对手。房地产开发项目理论上可以赚钱，但利润会体现在库存房上。

　　事实上，外来者进入房地产行业，没有异军突起的可能。现在房地产行业的专业化程度已经非常高。借助专业顾问公司是外行跨越专业门槛的主要方式，但是这些专业顾问公司本身是不是够专业也是一个问题。